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將“房住不炒”進行到底

  最近召開的中央經濟工作會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  這是對近期市場情緒波動予以的一個堅決回應。過去幾天,關于張家港市是否取消樓市限售消息屢上熱搜——有說“取消限購”,有說“已經停止取消限購”,又有說“暫不清楚,等候正式通知”。

  上述消息引發的關注遠不局限于張家港市。實際上,全國不少地區都對這些消息給予高度關注。這是因為,不少人認為,這不僅是一城之策,更可被視為樓市政策的風向標。特別是在當前“把穩增長、保持經濟運行在合理區間放在更加突出的位置”的大背景下,不少人認為,自2016年“9·30”政策開始的本輪樓市嚴控政策可能會出現松動,進而延宕改革。

  這樣的觀點并非首次。決策層三番五次重申“房住不炒”“因城施策”,并收緊房企發債等融資渠道,甚至在貸款利率上也用中長期貸款利率把樓市貸款與普惠性貸款區分開來,但每次宏觀經濟形勢出現一些擾動因素時,房地產是否會再啟擴張通道,都會被人們拿來議論一番。

  在筆者看來,上述考量可謂拿老眼光看新形勢,并未著眼于中國宏觀形勢的根本性變化。縱觀過去20多年房地產快速發展過程不難發現,支撐樓市蓬勃發展、房價不斷上揚的幾大核心邏輯,在當前大多都出現了一些變化。

  一是城鎮化還將繼續,但節奏可能放緩。在過去20年多的房地產發展過程中,中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點。這其中既有農民工進城,也有區域、城際間人口流動,從鄉鎮到小城市,從小城市到省會城市,從省會城市到超大城市之間的人口遷徙,一直在不斷推進。在上述人口流動的“安家落戶”過程中,房地產市場的需求始終旺盛。根據國家統計局公布的統計公報數據,2018年年末,全國常住人口城鎮化率接近六成。盡管與發達國家相比,中國城鎮化水平仍有較大發展空間,但在當前經濟增速換擋、經濟結構優化時期,特別是一些特大城市已經開始主動疏導、分流外來人口的趨勢下,未來較長時期內人口流動高增速難以持續。

  二是舊改、棚改、人民生活消費水平大幅提高等帶來的改善型需求難以持續保持高速增長。老百姓自身的改善型需求主要體現在人均住房面積增加和住房質量改善,一方面是人均住房面積大幅提升,根據國家統計局發布的有關報告數據,2018年城鎮居民人均住房建筑面積為39平方米,比1978年增加32.3平方米;另一方面是包括舊改、棚戶區改造等帶來的住房質量升級,在城市建設過程中,各種改造工程也是不少地區樓市新需求的重要推手。但是,2019年以來棚改等工程逐漸降溫,舊改繼續深化但以改善而非新建為主,再加上近年來房屋建筑質量標準提升,以后舊改等需求難以出現大規模集中釋放。

  三是經濟增速換擋期間,房地產的“擠出效應”可能會抑制其“財富效應”。房地產行業對上下游產業的帶動作用比較明顯。但一個行業的高速發展、某類商品價格的持續飆升,也會帶來一定的副作用——對其他領域的發展構成“擠出效應”。此前數十年,中國經濟一直高速發展,全行業、全民都享受到了經濟發展帶來的紅利。房地產業的蓬勃發展與房價的上升,也意味著企業發展、居民財富增加。然而,隨著經濟增速放緩,居民可支配收入增速與房價增速差值增大,對個人、家庭消費產生的“擠出效應”將更加明顯;更重要的是,如果房地產擠占了過多信貸資源,那么其他產業特別是中小民企能獲得的信貸資源就會被分流。

  基于上述種種考慮,重走用樓市刺激經濟發展的老路已行不通。當然,在因城施策背景下,由于各地情況不一樣,不能采用一刀切的政策。樓市調控因城施策,各地當然都有不同的答案。但唯一確定的是,單純指望樓市來拉動經濟總會有失靈時刻,甚至會埋下隱患。唯有全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,才能促進房地產市場平穩健康發展。

責任編輯:楊喜亭
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