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房地產調控基調未變 房企發債結構分化明顯

  房地產調控基調是否有變,依然萬眾矚目。

  12月12日召開的中央經濟工作會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  這一表述,既有此前一直強調的“房住不炒”,也新增了“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。業內人士表示,房地產調控基調沒有變,打破了近期部分地區政策微調所引發的地產調控“松綁”的猜測。在整體融資環境依然趨嚴的背景下,房地產企業依然在多方開辟融資渠道,包括美元債在內的地產債是不可或缺的選項,但發債成本也有明顯分化。

  嚴控房企違規融資

  今年以來,房地產企業面臨的融資環境依然在不斷趨嚴。

  從市場較為關心的房地產貸款數據看,9月末,人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元,同比增長15.6%,增速連續14個月回落。前三季度,新增房地產貸款4.6萬億元,占同期人民幣貸款新增量的33.7%,比去年全年占比降低6.2個百分點。可以看出房地產貸款持續回落。

  在房地產貸款增速連續回落的同時,其他渠道融資也在收緊。此前5月17日,銀保監會發布23號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資,重點申明了銀行、信托等金融機構要對房地產行業的放款加強監管工作。7月,國家發改委辦公廳印發《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,明確房企發行外債“只能置換未來一年內到期的境外債務”。

  中原地產首席分析師張大偉表示,最近房企明顯更加關注資金鏈安全,房地產市場必須穩定,而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險,所以在最近幾個月,針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。從目前看,信托與海外融資都是規范而不是全面暫停,對于中小房企,特別是對于高負債率房企來說,預計未來融資難度將有所加大,但對于大型企業來說,影響相對有限。

  人民法院網站消息顯示,截至10月27日,宣告破產的房企已經增加到408家。申請破產的地產商主要來自三四線城市,大多數屬于地方中小企業。其中,負債高企、融資困難等成為破產的主要原因。

  光大證券固收研究表示,當前,外部融資環境依然偏緊,地產企業規模為王的時代已經過去,邁入現金流為王、加速銷售回款的時代。在此背景下,房地產從投資、開發到銷售過程中,需要更加關注地產企業的資金鏈狀況以及抵抗流動性風險的能力,因為這決定了發行主體的信用資質。此外,逆勢擴張或將導致風險累積,需警惕自2015年以來杠桿率不斷攀升、投資激進的房企。

  房企海外發債熱情不減

  隨著境內地產行業的融資環境趨緊,不少地產企業轉向海外融資市場,境外美元債成為地產上市公司的一個重要融資渠道。

  從過去兩年看,境內房地產企業發行外債的規模顯著上升。數據顯示,2017年境內房地產企業美元債市場共發行507.28億美元,創境內房企美元債發行歷史新高。2018年,境內房地產企業共發行外債約497.70億美元。

  進入2019年,房企發行美元債繼續增長。中原地產數據顯示,截至今年11月,房企合計海外發布的美元融資超過650億美元,相比2018年同期上漲了接近50%。房企美元債刷新紀錄已成定局。

  從最近兩個月看,境內房地產企業發行美元債熱情依舊高漲。數據顯示,11月,境內房企發布美元融資計劃總金額超過50億美元,刷新歷史紀錄。進入12月以來,房企境外融資公告接二連三。Wind數據顯示,12月以來,融信中國、力高集團、佳源國際控股等多家房企發布融資計劃,多數房企融資金額超過1億美元,融資規模普遍較高。

  比如華潤置地于2019年12月3日發行10.5億美元前5年不可贖回次高級永續債,票息3.75%,該債券于2019年12月9日進行交割,并于香港交易所上市。融信中國在12月4日公告稱,發行2023年到期的3.24億美元的優先票據,票面利率為8.1%。

  張大偉表示,房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期,發行大量大額度美元債,發債規模不斷刷新歷史紀錄。目前,美元債是部分房企的重要資金補充,但因為額度原因,很難成為最主要來源。

  中小房企發債利率走高

  在積極尋求發債化解融資困境的房企大軍中,中小房企發債成本居高不下甚至不斷攀高,受到各方關注。

  當萬科、中海地產等行業巨頭境外發行的美元債利率低至3.5%、3.15%,甚至3.05%時,不少中小房企的發債成本卻在10%以上。其中,當代置業、泰禾集團、明發集團等房企發行的海外債券票面利率已經高達15%。

  11月13日,萬科A發布公告稱,萬科地產香港進行了一宗美元票據的第14次發行:金額為4.23億美元的5.5年期固息票據,票面利率為3.15%;金額為3億美元的10年期固息票據,票面利率為3.5%。而12月3日晚間,佳源國際控股公告稱,公司已向聯交所提出申請,發行2022年到期的額外3000萬美元優先票據,利率為13.75%。12月4日,毅德國際發布公告披露擬發行美元優先無抵押票據,年利率最低14%,到期時最低收益率為15%。

  市場人士表示,不同類型房企發債成本相差較大,完全體現出市場對調控政策下房企未來信用的判斷和定價,這是市場化定價的具體體現。

  不過,隨著全球負利率債券越來越多,中國高票息的地產債受到的關注度越來越高。

  摩根士丹利相關數據顯示,2019年3月至9月,中國高息債的收益率提高了200個基點,債券價格下滑使其估值優勢凸顯。其中,中國高息地產債收益率尤為突出,9月底的平均收益率在10%左右。

  高騰國際固定收益投資負責人侯明偉認為,目前,全球28%的固定收益投資品種已達到負利率水平,投資者若要拿到較高票息就得去投資高收益債券。看好在海外發行的中資高息地產債。侯明偉表示,能在海外發債的中國房地產商往往是行業佼佼者,一般排名在前50,整體實力較強。另外,境外融資平臺對發行主體的長期業務發展至關重要。因此,公司的償債意愿較高,違約率也會較低。

責任編輯:楊喜亭
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